亚洲盘即时比分|捷报手机比分网足球即时比分|
<acronym id="ue6ya"></acronym>
<rt id="ue6ya"></rt>
全站搜索
頂部菜單
 
 
文章正文
房企下半場眾生相:有人蟄伏,有人躍進,有人轉型
作者:    發布于:2017-08-24 12:02:09    文字:【】【】【
摘要:2017-08-24 11:35 房地產/轉型 作者: 孫春芳

從北京地鐵4號線大興線倒數的第三站——義和莊的B口出來,不見一輛共享單車。

不過對于在此置業的人來說,他們也用不上。因為離地鐵口數步之遠,麇集著泰禾中央廣場、萬科天地、恒大未來城等數個樓盤。

樓盤之外,一片遠天,還有尚未開工的荒地,叢生的雜草,在早秋的風中瑟瑟搖擺。

事實上,今年3月底之前,這里的售樓處還門庭若市。而今,這里門可羅雀,只有幾個保安在來回踱步。

“站在喜馬拉雅山上,往哪個方向走都是下坡路。”華安基金首席經濟學家林采宜如此形容當下的房地產行業。

2017年7月,萬科銷售額環比6月下降27.6%,恒大下降28%,富力下滑28.05%,綠城下滑24.7%。

但同比而言,房企的銷售量上漲仍是驚人。

今年前7個月,萬科銷售額同比增長43.8%,恒大增長56%,富力增長31%,旭輝増漲70.9%。

房企7月份銷售額環比下降,一是一線城市和部分二線城市限貸、限購所致,另一方面,也是開發商主動調節銷售節奏的結果。

正如禹洲地產董事局主席林龍安所說,如果房企要沖銷售量,其實是完全可以讓銷售量繼續環比上漲的,但問題是手頭的房子都賣完之后,接下來怎么辦?

林龍安選擇的是:“不會盲目地一下子全部賣光,要在量跟價均衡的情況下,從未來至少五到十年的發展空間來考量每年的銷售量。”

并購之道

部分開發商已經做好了未來五到十年“過冬”的準備。

作為一家年銷售額幾百億的開發商,禹洲地產也有自己的千億夢想,不過林龍安逐夢的腳步是穩健的:2017年突破400億,2018年700億,到2020年達到1200億元。

而要實現千億夢想,林龍安靠的是手中的“過冬”糧草:禹洲地產目前的土地儲備達1200多萬平方米,貨值達到2200億元以上。

禹洲地產的土地儲備,大部分靠并購得來。

林龍安認為:“現在主流開發商已經意識到在市場上拼命地去拿地王幾乎是沒有盈利空間的,甚至是倒掛的,在這方面大家應該都已經有共識了。”

作為主流房地產商來講,特別是前50強,基本上都采用收購跟并購來增加土地儲備。”

林龍安的策略是朋友圈拿項目。“特別是老華僑,不管是香港的,菲律賓的,馬來西亞的,臺灣的,這些老朋友或者老朋友之間有一些信息及時溝通,跟我們團隊接洽。”

這種并購項目,并不是所有企業都可以得到的。

這時候,及時得到消息,及時出手,變得非常重要,“因為一旦這個項目要尋求接盤俠的消息廣泛傳播,價格就立馬上去了”。

而一旦價格高得太離譜,企業都會有一個財務考量。“禹洲地產如果有這種高價格的項目要收購,一般都會在上會討論的時候被投資委員會槍斃掉。”林龍安稱。

禹洲地產根植于廈門,目前已將總部搬到上海。

對于是否會進軍北京,林龍安表示:“對北京我們還是比較關注,如果有這個機會還是想進去,但不會去拿地王,不會去為了進入而進入北京。”

拿地之險

事實上,很多房企都跟禹洲地產的態度一樣,對于北京土地市場的態度,猶如小孩子玩鞭炮,既想玩又有點害怕。

作為全中國房子賣得最好的房企——碧桂園今年8月份終于圓了一個“進京趕考”的夢,而且,這次進京的代價看起來并不是很大。

8月1日,碧桂園聯合華潤置地、招商蛇口,以38.4億元的價格拍得北京市東城區永外大街0503-602北地塊、606東、606西地塊(下稱永定門地塊),相比38.2億元的起拍價,溢價率僅為0.52%。

永定門地塊位于北京市二環邊上,寸土寸金。此地塊也是5年來北京市首次拍賣的二環邊上地塊,居然遭遇很少有人問津,并最終以極低溢價率成交的爆冷狀況。市場也許以為拍到地的開發商撿了個大便宜,然而,其中隱情,也是如魚飲水冷暖自知。

亞豪機構市場總監郭毅稱,永定門地塊遇冷,一是該地塊的樓面價太高。開發商在拿地之后,還須交納土地開發建設補償費33.9億元,因此土地成本合計高達72.3億元。該地塊的規劃建筑面積為73598平方米,算下來折合樓面價為9.8萬元/平方米。然而,政府對該地塊的房子實行限價銷售:均價不高于89068元/平方米,最高單價不高于93521元/平方米。在樓面價高于商品房售價之下,房企很難賺錢。

二是該地塊的居住建筑規模需執行90/70政策,即90平米以下的房子要占到總體開發面積的70%。郭毅稱,由于北京地價太貴,一般房企拿地之后都是開發成豪宅才能盈利,而90/70政策之下,豪宅就開發不成了。

另外,該地塊商業部分50%需自持經營20年,在0503-606地塊內還須配建燕墩博物館(不小于7000平方米)且建成后無償移交東城區文化委員會。

在種種“鐐銬”的纏繞之下,最終只有華潤+招商+碧桂園聯合競拍主體愿意“跳舞”。

眾多開發商都感受到了政府對于他們的利潤擠壓。“土地市場的拍賣價,政府都拿捏得很準,算得很細,基本上就不會給你有太多的利潤可賺。如果你還是要瘋狂進來,政府就給你設置一個熔斷價格,到了這個價格,開發商就進入競自持階段,一些熱門地塊,最終競得者必須100%自持物業,也就是說開發商蓋了房子不能賣,只能自己持有,出租出去。”鴻坤集團的一位高管表示。

自持,對于開發商的資金是一個嚴重的考驗,只有一些財大氣粗的大房企敢于嘗試這種模式。

2016年底,北京市海淀區的兩個地塊,即通過100%自持的方式為萬科拍得。

新派公寓創始人、CEO王戈宏表示,目前有一些開發商正在找他合作,打算把他們持有的物業開發成長租公寓:“開發商的目的有兩個,一是能夠讓物業有很好的租金回報,二是把這個資產通過證券化的形式售賣給金融機構和市場,他們套現出來。”

然而王戈宏也坦言,這種資產證券化的模式目前國內還沒有嘗試過,是個新鮮事物,能否成功,全看政府是否放開政策,市場是否認可這個產品。

融資之難

公開市場拿地對于開發商已成不可承受之重,自持更是往他們背上放上一座五行山。即使是通過并購拿地,開發商也需要拿出大量真金白銀,因為在監管部門對開發商的融資渠道全面收緊之后,開發商的桿杠率大大降低,許多并購需要開發商通過自有資金發起。

禹洲地產董事局主席林龍安表示,現在整個限貸限購都非常厲害,沒有上市的公司,特別是百強之外的公司面臨兩個融資難,一個是融資開發貸款難,第二個是銷售了也拿不到錢,因為銀行個人按揭貸款幾乎拿不到了,所以很多的小型開發商資金鏈面臨斷裂。

不過,對于大中型的開發商,其融資的渠道雖然緊縮,但并非一籌莫展。

例如以做產業地產著稱的華夏幸福,就幾乎窮盡了所有的融資方式,除了銀行貸款、發行企業債、中期票據、短融券、做委托貸款、信托融資等常規手段之外,它還創造性地開拓了融資租賃、收益權資產支持證券化、股權收益權轉讓回購、商品房購房款收益權融資、政府應收款項收益權融資、夾層融資、債務重組等多種融資方式。

激進融資,背后是激進擴張。一位熟悉華夏幸福業務模式的人士表示:“華夏幸福從去年以來一直在積極地進行并購,打算在全國范圍內布局產業小鎮。”

積極融資的企業一般都是積極擴張業務的企業。對于作風穩健的企業,其融資需求并非那么饑渴。

“很多人以為開發商現在日子很難過,其實并不然,去年一整年,今年上半年,開發商的樓盤都賣得很好。為此積累下大量的資金,大中型開發商要撐個一兩年是完全沒有問題的。”鴻坤集團的一位高管表示。

如果沒有強勁的擴張動力,一般企業會選擇蟄伏。林龍安就放棄了發行債務的機會:“國家發改委剛剛批給我們外債我們都還沒花,不想花。”

林龍安表示現在企業還不缺錢,他們會找一個利率比較低的節點來融到更便宜的錢,“越低越好”。

轉型之痛

在一線城市無地可供,而三四線城市庫存嚴重過剩的情況下,開發商即將進入下半場。

如果說上半場玩的是拿地蓋房賣房,下半場就要解決蓋房之后怎么辦的問題。

“所有的開發商都想掙大錢,掙快錢,但是現在這個時代過去了。政府把土地價格定準了,開發商掙不到錢,政府限貸限購之下,一些非核心地段的房子賣不出去了。所以開發商才想著要轉型,所有的轉型都是倒逼形成的。”鴻坤集團的高管如是說。

開發商轉型的方向五花八門,只要跟房子沾得上邊的產業,幾乎都在嘗試:養老地產、教育地產、醫療地產、長租公寓、文旅地產等等。

對于這種多元化的轉型,香港恒隆集團主席陳啟宗潑了一盆冷水:“我對這個持保留意見,我還沒有看到全世界搞所謂的旅游地產賺大錢的。搞多元化的服務性行業都可以賺錢,都可以致富,但是我們做房地產的人都不是想賺小錢,想賺小錢的人不會來搞房地產,來搞房地產的人都是要賺大錢。要賺大錢,又要多元化什么意思?也就是說沒戲了。”

對于以萬達為代表的輕資產轉型路線,陳啟宗也不看好:“輕資產并不是最賺錢的,為什么要輕資產,因為你沒錢,所以只能輕。歷史證明,投錢多的重資產,比投錢少的輕資產,賺錢要賺得多。”

跟沒錢所以做輕資產類似的,一些開發商是因為賣不出房所以搞轉型。

王戈宏談到一些開發商自己搞的長租公寓:“他們的思路是,一些地段房子賣不出去了,那就搞成出租型的公寓吧,這種出發點本身就是個悖論,出租市場本身肯定集中在城市核心地段,非核心地段租房的空置率非常之高,租金也上不去。”

洗牌開始,地產行業的集中度將大幅度提高。

保利集團副總余英表示:“聽一些專家說中國前十強房企的市場占有率已經達到30多%,我真是被這個數字嚇了一跳。”

“為什么中國的房企這么熱衷于沖刺千億,沖刺萬億,擠破頭皮、想盡辦法要進入一線的俱樂部,因為在殘酷的行業競爭中,不大,意味著被吞并,這是一個強者生存的叢林世界。”鴻坤集團高管表示。

 
腳注信息
   湘公網安備 43070202000650號  
版權所有 Copyright(C)2017-2018 常德市美凈物業服務有限公司
?
湘ICP備17014990號-1
亚洲盘即时比分
<acronym id="ue6ya"></acronym>
<rt id="ue6ya"></rt>
<acronym id="ue6ya"></acronym>
<rt id="ue6ya"></rt>
快乐12分析软件 后三组三稳赚方法 重庆时时彩 幸运28稳赚技巧 吉林时时彩 中彩网可信吗 北京pk10精准计划网 胜平负 卖抵押车怎么赚钱 催收公司好赚钱吗 qq分分彩 北京pk10赛车计划软件 广东推倒胡麻将下载 篮球比分网雷速体育 分分彩计划稳赢版全天 天天捕鱼赢话费hd最新版