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租售同權 年輕人真的不必買房了嗎
作者:    發布于:2017-08-24 12:19:35    文字:【】【】【
摘要:來源:中國青年報 時間:2017-08-24 10:36

 從廣州到北京,“租售同權”吸引了不少討論。

    今年7月17日,廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案》,強調賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。隨后,北京有關部門在表示共有產權住房屬于產權類住房之后,又力推“購租并舉”,在《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》表示,符合條件的承租人子女將享受所在區義務教育。

    這些消息在朋友圈刷屏,引發了諸多討論。租房客的春天真的到了嗎?這對房地產市場和不愿意買(買不起)房的年輕人又影響幾何?

    實際上,除了備受關注的北京與廣州,租售同權試點城市還有武漢、佛山、鄭州等地,試點有10余家。如此大規模的試點,其實源自2016年的中央政策變化,去年國務院辦公廳即已發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。

    然而,靠租賃解決入學難問題,恐怕仍是一種美好的想象。好的教育資源總是稀缺的,現在深圳等地的入學積分政策,甚至細化到持有房產證的具體年份,即使有房有戶籍的人家在競爭中都面臨不少難題,那么,有住房無戶籍或者有戶籍無住房的人家,在好學校的排位方面也面臨劣勢,至于無戶籍無住房無居住證的人,境況可想而知。

    目前,租售同權只是籠統方向,細則仍需要當地落實。如何解決入學積分之間的沖突,其實需要當地教委等部門協調,從這個意義而言,租售同權在目前只走出了一小步。

    細究之下,作為代表的北京和廣州模式存在不少差異。北京模式是行政主導,對承租人有不少細化要求,大到承租人資質,比如年齡,小到承租時間段與租金押金交付。其目的之一,是為了保護承租人權益,但可能造成租貸房供給不足、“僧多粥少”的情況。

    對比之下,廣州模式是比較接近市場化模式,但要求的入學資格是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的”,事實上和過去的文件精神沒有太大變化。

    對兩個模式都有不同意見。對于北京模式,抱怨比較多的可能是以市場化價格買入物業的業主,此前公租房客在享受小區公共設施方面已經引發不少抱怨,如果公租房客享受入學落戶待遇,對于不少重金持有住房的業主將是一個打擊。對于廣州模式,目前反對聲音則聚焦于房租的“非理性上漲”,也傳出房主要求簽約10年的新聞。

    盡管這些都屬于“人民內部矛盾”,卻不得不引起重視,尤其對于教育資源分配方面。當經濟高速增長、所有人都得益的帕累托改進時代結束,利益的重新劃分必然引發不同反應。而這些政策的最終走向,對于生活在大城市的年輕人而言,至關重要。

    回到大家關心的房價問題。中國房地產市場問題盤根錯節,牽一發動全身,指望一個租售同權政策來解決所有問題,不太現實。目前中國房地產狀況是一線停滯,二線持平,三四線上漲。一二線城市的房價表現,既有限購政策的人為作用,也有剛需購買力消耗殆盡的因素。當前中國自有住房比例高達7成,過去房價的單邊上漲使得多數家庭都將投資主要配置為房產,房產也成為中國貧富差距加大的根源之一。

    無論如何定義房屋屬性,居住、出租、持有抑或投資,房子對于中國人仍舊承擔了大量想象,不僅是公共福利的嫁接品,也是事實上最重要的金融資產。租售同權當前對于解決教育資源配置問題邁出一小步,但是對于解決金融需求沒有太大幫助,唯有認定房價不再繼續上漲之后,放棄持有房產才是理性行為,而當前預期之下,房地產對于多數居民仍是保值增值的首選。

    回頭來看,一二線城市房屋的溢價,恰恰與戶籍綁定在一起。在國外租售同權之所以運行良好,是因為福利是與公民身份綁定而不是與戶籍綁定;如果需要走向教育平權,放開戶籍尤其是一線城市戶籍,才是正確方向。

    等到中國人口進一步老化,對于人力的爭奪會更劇烈,一線城市當前趕人步調其實是走了回頭路,目前不少二三線城市甚至深圳,對于戶籍的放開恰恰反映了人口周期變化的影響。真正的劇烈變化最終會到來,在此之前,我們必須確定作出大體正確的應對。

 
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